房地产的主要特性

１、不可移动

(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。

(2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调

剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。

２、独一无二

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

３、寿命长久

４、供给有限

(1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量

不可增加。

(2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

５、价值较大

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。

６、用途多样

７、相互影响

８、易受限制：在社会安定时，房地产价格有上升趋势；社会动荡时，房地产价格低落

９、难以变现

难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时．通常要经过较长时间才能脱手。

１０、保值增值

房地产面积

分为房屋面积和土地面积，其作用很大。

１、是通过它可知房地产的规模大小，

２、是它是计算房地产价格的基础

房屋面积主要有下列几种：

１、建筑面积：最大

是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。

①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；②有柱按其柱的外围水平投影面积计算；

③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算；

④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算

２、使用面积：

是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

３、套内建筑面积：约为建筑面积的７５％～９５％

(1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。

(2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积

４、共有公用建筑面积：

是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。

５、分摊的共有公用建筑面积：

俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。

６、预测面积：

根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。

７、实测面积：

(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。

(2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。

(3)造成两者不同的原因主要有：

①施工误差； ②测量误差； ③工程变更；

④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。