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明年房价或超乎想象?

时间:2022-06-17

近两年,房地产正发生着与以往完全不同的变化,房企更加注重现金流,为了“活下去”哪怕是亏损也能接受,银行依照央行的规定,对房企融资“放水”的水管明显进行节流,调控方面相比去年更加收紧,想要钻政策漏洞炒房不再现实,想要利用高杠杆投资住房更不可能,最终形成一个结果,房企选择降价或变着花样降价,为了保障土地财政的稳定,“限跌令”时常会给房企上一课,上有政策下有对策,部分房企甚至通过“购房送购物卡”等形式进行变相降价促销,难道房地产真的没有市场了吗?


很显然,目前房地产供大于求的说法并不完全对,根据七普数据显示,截止到2020年底我国城镇化率为63.89%,比发达国家平均水平(80%)低16.11%,比美国(82.7%)低18.81%,这还只是比例差距,我国总人口约美国的四倍,可以计算出我国的非城镇人口数量远大于发达国家,按照过去20年共计销售178亿平方米的商品房计算,平均每套房110平方米共计约1.6亿套房,平均每套房供3人居住,那么现有的商品房仅可满足4.8亿人居住,相比发达国家80%的城镇化率水平,很明显我国住宅供应仍然不足,再加上未来的老破小、老旧小区面临拆迁,对住房的需求也会更多,按照这个逻辑,房地产发展仍然有市场,然而,即便是在需求仍然较大的情况下,在房地产销售市场中体现得并不乐观。


楼市是否真有泡沫?


这是一个耐人寻味的问题,仁者见仁智者见智,当住房被赋予金融属性的那一刻起,就意味着房价难以“全国统一”形式发展,首先是土地价值本身就因城而异,其次是每个城市的购买力大小均不相同,最后是地方对住房的政策也不相同,最终形成房价最低的城市比如鹤岗仅有2千多元每平方米,最高的城市比如上海、深圳房价达到几万元甚至十几万元每平方米。


从百科对“楼市泡沫”的评定来看,通常情况下,1平方米单位中档商品房价格比当地人均收入超过5倍时,很容易造成楼市价格大幅下跌,当然也有不平常的情况,比如北京、深圳、上海在2021年平均房价均超过6万元/平方米,工资中位数往往能反映出大部分人工资收入情况,深圳、上海、北京的工资中位数约6000元左右,显然单位面积与人均收入比值达到10倍,然而这三个城市的房价并没有出现大幅下跌,这时市场供求规律便成为影响楼市泡沫破灭的必要基础,换言之,这些城市所供应的住房,目前能够跟收入较高的阶层需求相匹配,购买力能够在短期内支撑这样的房价,不过话说回来,目前房价没有出现大幅度下跌,并不代表泡沫没有达到临界点或者饱和阶段,三个信号出现,明年起房价或将超乎想象。


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