一、市场涉及了三方面因素：人、钱、地

       如果没有在调控的基础上，这三个因素是最难决定房价走势的：

人，在第7次人口普查的数据中显示我国的人口更倾向于长三角、珠三角、京津冀以及中部城市的省会进行集中，人口越集中，对于住房资源也就越多，在过去的20多年时间中，国内的城镇化率已经上涨高达30%，折算下来平均每年有接近2,000万的人进到城市生活，越是人口集中的地方，对于需求量也就越大。

       钱，不是说地方政府有钱，是说货币宽松政策的基础下，比如2009年大放水，2015年去库存政策降低房贷利率，促使货币宽松，这两个年头房价都出现了不同程度的上涨，越来越多的钱流入，到房地产价格当然就会促使上涨。没有别的原因，就因为房地产是最大的蓄水池货币，宽松的情况下，钱都会往最容易获取利润的地方走去。

        地，物以稀为贵，为什么深圳的房价会成为全国第一，因为深圳的土地开发率已经接近47%了，远远地高于国际红线的30%，在未来可持续开发的土地变得越来越少，越是稀缺的东西，在同行竞争的过程中价格就被推得越高，土地是决定房价上涨的一个巨大的因素根据。根据2019年的数据显示土地的开发占到房产总成本的48%部分高端小区占据甚至超过55%

       短期看金融、中期看土地、长期看人口，短短的几个字就能清楚地描述了，在自然发展的过程中，金融是最短时间内是最快影响房价的波动的，力的影响完全是掌握在地方政府手里，根据真实情况适当地放出土地，人口的走势是一个相对难以把控的方向，因为人都是向往经济繁华的地区。

       最近这两年受到黑天鹅事件的影响！美联储大幅度地印钱放水，多少国家的房价都出现了不同幅度的上涨，9月份美国销售总套数达到了629万，到8月份588万，到整体的成交量比去年上涨了70%，房价只有上涨的时候才会引起更多的人成交，根据9月份成就的中位数，数据为35.28万美元，同比增长13.3%。

       除了美国以外，不少的国家房价也出现了上涨，韩国一系列南非、新西兰、土耳其、加拿大等24个国家上涨都超过了预期，平均数字达到了43.3%，基本上部分地区的房价已经涨到50%了。

       国外的房价出现大幅度的上涨，是因为没有政策所限制。目前国内的房地产调控绝经是非常强硬，房价之所以能被限制住，最重要的是按住了楼市。

       二、楼市调控，强硬的态度

       根据中原研究院的数据调控，截止到10月，楼市调控次数已经超过了500余次，每一项政策都是针对目前房地产所遇到的漏洞进行填补。

       2020年8月份提出的三道红线，主要是针对房地产企业的负债率、现金流、短期债务比，要求房地产企业在2023年6月份之前降到规定的范围内，如今距离2023年6月份仅剩下20个月，房企们真的能见到三道红线内吗？偷偷告诉大家，2021年房企还款金额为12,448亿，2022年还款金额为9,000亿，还款压力有多大？相信不用说，大家都知道了。

       2021年1月1日《建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》明确地限制各类银行流入房地产企业以及个人贷款比例的上限，另外重点打击违规资金，进一步地卡死了楼市，可上涨空间的动力。

       二手房参考指导价，对市场炒作的行为进行全面的限制，近期房贷利率有所调动，但整个楼市的政策并没有放松，深圳的二手房参考价起到了明显的降温作用，整体的二手房成交量仅仅在2000套左右徘徊，东莞、广州、上海、宁波、杭州等多个城市的二手房，都出现了不同程度的降温。

       三个政策完美的配合下解决了，金融端市场操作端还包含了更多精细化的政策解决，市场上所要击破的难题。

       全球楼市持续升温的基础上，国内的房地产却出现了降温，这就是政策所展现出来的魅力。我们衡量一座城市的发展、当然要考虑到GDP上市公司数量、常住人口、小学生在读人口、等各方面的因素在内。